Как проверить квартиру перед покупкой

Покупка квартиры на вторичном рынке – это всегда риск получить после заключения сделки не долгожданное жилье, а массу проблем и неприятностей. 

Чтобы не попасть в руки аферистов и не стать жертвой одной из многочисленных мошеннических схем на рынке недвижимости, рекомендуем самостоятельно проверить квартиру или другой жилой объект на юридическую чистоту.

Перед тем, как подписать договор купли-продажи и передать продавцу оплату за квартиру, важно проверять квартиру на юридическую чистоту самостоятельно или доверить это юридической компании, занимающейся предоставлением подобных услуг.

Зачем нужно проверять квартиру на юридическую чистоту?

Полная и всесторонняя проверка покупаемой квартиры на юридическую чистоту позволит исключить:

• судебные разбирательства с третьими лицами, претендующими на право собственности на жилье;
• появление лиц, имеющих право на пожизненное проживание в квартире;
• появление наследников, претендующих на жилье на законных основаниях;
• суды по финансовым обязательствам продавца и его банкротству, при котором теперь уже ваша квартира может быть выставлена на торги;
• появление лиц, не принимавших участие в приватизации квартиры;
• принудительное переселение, если дом, в котором вы приобрели квартиру, подлежит сносу и расселению;
• судебные разбирательства по супружеским долгам и т.д.

Приобретение квартиры в ипотеку не исключает риск возникновения вышеперечисленных ситуаций.

Возникновение через короткий промежуток времени лиц, намеревающихся оспорить сделку в суде – это одна из распространенных мошеннических схем.

Какие документы проверить при сделках с жилой недвижимостью?

Проверку квартиры перед покупкой на юридическую чистоту следует начинать с изучения предоставляемых продавцом документов. Рекомендуем проверить:

• подтверждающих право собственности на жилье – договора купли-продажи, дарственной, свидетельства о приватизации, свидетельства о вступление в права наследства, решение суда о возникновении имущественных прав и т.д.;
• расширенной выписки из ЕГРН, где содержатся данные о собственнике объекта, наличие ограничений на владение им, банковских обременений, судебных разбирательств и т.д.;
• технического паспорта на квартиру, который нужно изучить для исключения неузаконенных перепланировок;
• справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• свидетельства о разводе или нотариально заверенного согласия супруга (супруги) продавца на заключение сделки;
• разрешения на отчуждение объекта из государственного органа опеки, если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети.

Перед заключением сделки все прописанные в продаваемой квартире лица должны быть сняты с регистрационного учета.

Исключением может быть сам продавец, он может выписаться и после подписания договора купли-продажи.

Как проверить продавца

Продавца жилья, заключающего договор купли-продажи, нужно проверить на предмет банкротства, дееспособности и семейного положения. Подробнее читайте в статье Банкротство физических лиц.

Попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не стоит на учете, а также сделайте запрос в:

• реестр сведений о банкротстве физических лиц;
• единую картотеку арбитражных дел;
• службу судебных приставов.

Это позволит узнать, не является ли продавец банкротом, нет ли у него больших долгов и не наложен ли арест на его имущество. Мы уже писали подробнее в статье Что могут арестовать судебные приставы.

Если продаваемая квартира куплена за материнский капитал, проверьте, что в ней всем членам семьи, включая малолетних детей, была выделена доля и на ее отчуждение имеется согласие органов опеки и попечительства. 

Как проверять квартиру

Проверка квартиры включает в себя визуальный осмотр квартиры для сверки ее реального состояния с официальной планировкой в техническом паспорте. Попросите продавца предоставить справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, а при их наличии – оплатить их до заключения сделки. 

Отдельно проверьте, не находится ли квартира под арестом или в залоге. Это можно сделать на ресурсе Федеральной Нотариальной Палаты.

Тревожные сигналы при проверке 

При проверке квартиры перед покупкой на юридическую чистоту вас должны насторожить следующие моменты:

• частая смена собственников – несколько раз в течение последних 2 – 5 лет, либо ее недавнее приобретение;
• справка о приватизации, выданная только на взрослых членов семьи (дети в этом случае имеют право на пожизненное проживание в ней);
• переход права собственности по договору дарения, оформленного на продавца совершенно посторонним человеком;
• получение квартиры в наследство менее года назад – есть риск появления других наследником, претендующих на это жилье.

Сделку по покупке недвижимости невозможно совершить при наличии залогов, долгов, обременений и арестов, которые указаны в выписке из ЕГРН, а также при отсутствии у продавца нотариально заверенной справки о согласии супруга (супруги).

Что делать, если возникли проблемы с юридической чистотой квартиры?

К сожалению, не существует 100% способа гарантировать себя от возможных проблем с квартирой, купленной на вторичном рынке.

Если, несмотря на предпродажную проверку квартиры на юридическую чистоту, после заключения сделки у вас все же возникли проблемы со скрытыми собственниками, появившимися наследниками и прочими лицами, претендующими на жилье, то вам ничего не остается, как заручиться поддержкой квалифицированного адвоката, специализирующегося по подобным делам, и дожидаться решения суда.

Поэтому еще раз рекомендуем тщательно проверять квартиру на юридическую чистоту до заключения договора купли-продажи и передачи продавцу оплаты. Это позволит минимизировать риски, связанные с арестами, залогами и другими имущественными спорами.

Частые вопросы